셀프등기 하는법② - 서류준비하기 1 (매수자) feat. 매도인 이중국적일 때 확인 할 사항

이 글은 3개 포스트 시리즈로 되어 있습니다.

셀프등기 하는법① - 결심하기 / 부동산, 아파트 셀프등기 서류 (소유권이전등기)

(현재글) 셀프등기 하는법② - 서류준비하기 1 (매수자) feat. 매도인 이중국적일 때 확인 할 사항

셀프등기 하는법③ - 서류준비하기 2 (매도자에게 받을 것)

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뜡땡한 아로구스가 셀프등기 후기 2탄으로 돌아왔습니다.

오늘은 서류 준비 이야기로 시작해볼게요.

그전에, 지난 1회에서는 셀프등기하기로 결심한 이야기를 해봤어요

결심의 결론은 바로바로 "소고기 사먹겠지~" 였습니다. ㅎㅎㅎㅎ

셀프등기 후기① - 결심하기

셀프등기 하는법① - 결심하기 / 부동산, 아파트 셀프등기 서류 (소유권이전등기)

이 글의 제목을 "후기"라고 달았지만 적다보니 결국 셀프등기 "가이드"로 봐도 될 법하네요.

셀프 준비 하시는 분들에게 많은 도움이 되길 바랍니다.

그럼 시작해봅니다 :)

등기란 무엇인가

등기는 토지나 주택을 구매하고 국가에 이 주택의 주인이 누구인가를 명확하게 등록해 둔 것을 말하는 것으로 보통 [등기친다]고 하며 등기부등본을 통해 주택에 대한 정보를 알 수 있습니다.

등기부등본에서 이 주택에 대한 기본정보는 물론 소유자 그리고 이 주택을 담보로 빌린 채무관계가 있다면 채권자의 정보까지 기록되고 그 기록은 계속 남아 말소되면 취소선이 그어진 상태로 유지됩니다.

아무튼 이 등기란 것을 위해 우리가 직접 움직일 거고

등기가 완료되면 우리는 등기권리증을 수령하게 됩니다.

과장을 섞어 말하면 이 등기권리증 하나를 위해 우리가 움직이는거에요 (말이 이상하네요 ㅎㅎ)

 

필요한 서류는 무엇인가

등기를 치기(?)위해서 필요한 서류는 아래와 같으며 매도인이 준비할 서류와 매수인이 준비할 서류가 있습니다.

그리고 매도/매수자의 상황과 아파트의 상황(등기부 등본에 나와있음)에 따라 조금씩 달라질 수 있어요.

아래 예시는 개인 매수자, 개인 매도자 상황에서 아파트를 담보로 대출이 없을 경우로 가장 심플한 케이스이며, 이 경우가 아닌 경우에는 추가로 더 필요한 서류가 있을 수 있으니 꼭 체크해보셔야 해요.

공동명의인 경우 또 추가 서류가 필요할 고 서류 적성 양식조 조금씩 다를 수 있습니다.

 

그리고 대부분의 경우 매수인이 매도인의 위임을 받아 일괄 처리하는 것이므로 참고하세요

만약 매도, 매수인이 공동으로 등기소에 방문하는 케이스에는 또 다를 수 있으니 알아보시고,

 

아래는 단독명의 개인 대 단독명의 개인의 아파트 거래에서 매수인 입장에서 셀프등기를 위한 준비 서류와 준비할 주체가 누구인지 표시한 목록입니다. 매도인으로부터 받을 서류가 있으니 잘 챙기시기 바랍니다.

 

셀프 등기시 필요한 서류 목록은 아래와 같습니다.

아래 목록 중에 실제로 등기소에 제출하는 서류도 있고 확인만 필요하고 제출은 하지 않는 서류도 있어요.

셀프등기 필요 서류

매수인 준비서류

1. 소유권 이전등기 신청서(매매)
2. 매매계약서
3. 부동산 거래계약 신고필증
4. 등기부등본 (=등기사항전부증명서(현재 유효사항))
5. 주민등록등본(주민번호 뒷자리까지 모두 표시)
6. 가족관계 증명서
7. 토지대장등본(대지권등록부)
8. 건축물대장등본(집합건물 + 전유부 포함)
9. 취득세 영수필 확인서
10. 국민주택 채권 매입 영수증
11. 등기신청 수수료 영수필 확인서
12. 정부 수입인지 영수증
13. 위임장

매도인으로부터 받을 서류

1. 주민등록초본(주민번호 뒷자리까지 모두 표시, 주소 변동 이력 모두)
2. 인감증명서(부동산 매도용)
3. 위임장에 인감도장 날인 (위임장 여유분)
4. 등기권리증
5. 국내거소신고 사실증명 (재외국민, 이중국적)
6. 부동산양도신고 확인서 (재외국민, 이중국적)

주의사항

  모든 서류는 최근 3개월 이내 발급받은 서류여야 합니다.

  주민번호는 뒷자리까지 모두 표시되도록 해야 합니다.

 

 

본격 서류 준비

 

그럼 이제부터 서류를 하나씩 발급받아보고 꼼꼼하게 체크해 봅니다.

 

1. 소유권 이전등기신청서(매매)

제목 그대로 소유권 이전을 하기 위한 신청서로 등기소에 제출하는 서류의 첫 장이 됩니다.

이 신청서에 소유권 이전에 관한 토지/주택, 매도인, 매수인의 기본 정보와 부가 자료들이 기록되고

관련 첨부서류들이 뒤에 붙는 것이죠. 우리가 준비할 모든 서류가 바로 이 신청서에 첨부된 부속서류들입니다.

 

등기신청서 작성에는 크게 두 가지 방법이 있습니다.

공양식을 받아 수기로 작성하는 방법과 인터넷 등기소의 e-form을 이용해 전자 작성하는 방법입니다.

양식이 똑같기 때문에 두 가지 방법 중 어느 것을 사용해도 좋습니다.

 

다만 e-form을 이용하면 등기신청 수수료가 13,000원으로 수기로 작성한 서류를 이용할 때 15,000원 보다 2,000원 저렴하고, 오타나 오기입 등의 실수를 방지할 수 있습니다.

따라서 인터넷 사용에 어려움이 없으신 분들이라면 e-form을 이용하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

제일 첫 번째 장이 신청서이므로 제일 먼저 설명하고 있지만 위에서 언급한 것처럼

몇 가지 부속서류의 정보를 입력해야 하므로 다른 서류들의 정보를 먼저 확인해야 입력이 가능한 부분이 있습니다.

 

그럼 e-form을 이용해서 소유권 이전등기 신청서를 작성해 봅시다.

(e-form을 이용하지 않고 직접 수기로 작성하실 분은 인터넷 등기소에서 양식을 받아 출력하시고 작성하시면 됩니다.

아래 링크에 설명되어 있어요 :)

셀프등기 소유권이전등기신청, 위임장 발급 (인터넷등기소)

셀프등기 소유권이전등기신청, 위임장 발급 (인터넷등기소)

 

소유권 이전 등기 신청서에서 유의할 점은 아래와 같으며 수기 작성 시에는 물론이고 e-form으로 작성 후 제출 전까지 얼마든지 수정 가능하며 출력해 볼 수 있으므로 출력해서 꼼꼼히 확인하면 됩니다.

 

유의사항

1. 부동산의 표시 항목 작성 시 등기부 등본의 내용과 동일하게 빠짐없이 작성해야 합니다.

2. 매수인의 도장만 있으면 되며 인감도장일 필요는 없습니다.

3. 여러 장 일 경우 간인해주세요. e-form으로 작성 후 출력 시도 마찬가지로 간인해줘야 합니다. 매도인의 도장은 필요 없습니다.

4. 두 번째 장의 시가표준액 및 국민주택채권 매입금액 부분에서 부동산의 표시 영역에 "토지+건물"로 표시됩니다(e-form에서 자동완성)

5. 시가표준액, 국민주택 채권 매입금액은 주택도시 기금 홈페이지를 통해 시가를 알아보고 채권 매입금액도 정확하게 계산하여 표기해야 합니다. 채권 매입은 등기소 제출 전까지만 하면 되며 매입을 해야 국민주택 채권 발행번호가 나와서 이를 신고서에 입력해야 합니다. 매입 후 매도가 가능하여 일부만 부담하면 됩니다.

셀프등기 국민주택채권 매입 방법 즉시 매도 하기 아파트(공동주택)공시지가 알아보기

셀프등기 국민주택채권 매입 방법 즉시 매도 하기 아파트(공동주택)공시지가 알아보기

6. 취득세는 관할 구청에 신고하여 발급받은 부동산 거래계약 신고필증에 나와있는 실제 잔금일에 "신고"가 가능합니다. 그리고 납부를 해야 영수증을 첨부하여 등기소에 신고할 수 있습니다. 즉, 취득세는 당일 신고 당일 납부 입니다.

7. 등기신청 수수료는 채권과 마찬가지로 미리 납부가 가능하며, 납부번호를 입력해야 합니다. e-form을 이용할 경우 자동으로 입력할 수 있습니다.

셀프등기 등기수수료 전자 납부

셀프등기 등기수수료 전자 납부

8. 등기의무자(매도인)의 등기필 정보는 매도인으로부터 등기권리증을 받아서 1면의 보안스티커를 제거한 후 일련번호와 비밀번호를 입력해야 하고 등기권리증도 함께 제출해야 합니다. 하지만 e-form을 이용한다면 일련번호/비밀번호 입력 시 유효성 체크를 바로 할 수 있고 그 유효성 체크 통과로 등기권리증 제출은 한 것으로 봅니다.

9. 등기의무자(매도인)의 주소는 현재 주소를 적으며, e-form을 이용하면 등기권리증의 주소와 현주소를 모두 입력하게 됩니다. 등기부등본의 주소와 현재 주소가 다르다면 꼭 매도인의 주민등록 초본에 등기부등본의 주소가 나와있는지 확인해야 합니다. (이중국적, 재외국인 등의 경우에 추가 서류가 필요합니다. 이것은 별도 포스팅으로 해볼게요)

10. 소유권 이전 등기 신청서는 오류가 발생하더라도 큰 부담이 없습니다. 매수인이 얼마든지 직접 수정할 수 있으므로 큰 부담 없어도 됩니다. (다만 나중에 설명할 매도인으로 받는 서류는 잔금 이후 다시 만나기가 쉽지 않은 경우가 많으므로 잘 챙겨야 합니다.)

 

소유권 이전등기신청서 샘플

 

 

위 샘플은 인터넷등기소에 있는 양식에 첨부된 샘플인데요 너무 오래된 양식으로 최신 버전으로 업데이트 안되어 있어서 참고용으로 보시고 양식 뒤쪽에 각 영역별로 자세한 설명이 적혀있으니 꼭 읽어보세요 :)

양식은 인터넷등기소에 방문하시거나 아래 직 링크를 통해 받으실 수 있습니다.

pdf다운 word다운 hwp다운

저는 이렇게 소유권 이전등기신청서를 작성을 시작해봤는데요

결국 모든 항목을 채우기 위해서는 몇 가지 더 준비할 사항이 있었어요 서두에 얘기한 것처럼

국민주택채권 매입과, 등기수수료 납부도 필요하고요.

이렇게 소유권 이전등기신청서 작성을 시작으로 준비가 시작되었습니다.

 

2. 매매계약서

매매계약서는 계약 당시 작성하셨을 테니 원본을 잘 보관하시면 되고요.

여러 장에 날인해야 하여서 급하게 날인했다거나 도장 찍으시느라 확인 못한 오타는 없는지 확인해주세요.

그리고 사진 찍어서 취득세 신고할 때 첨부해주시면 됩니다.

 

3. 부동산 거래계약 신고필증

신고필증은 계약 이후 30일 이내로 관할 구청에 거래를 신고하게 되는데요 이때 구청에서 승인해주면 신고필증을 받을 수 있습니다. 아마 부동산에서 직접 신고를 해주셨을 거라 부동산 통해서 이 신고필증을 받으실 수 있을 거예요.

아니면 직접 출력하는 방법도 있습니다.

2021/01/21 - [부동산] - 셀프등기 부동산거래계약 신고필증 발급하기 (부동산 거래 관리 시스템)

셀프등기 부동산거래계약 신고필증 발급하기 (부동산 거래 관리 시스템)

4. 등기부등본

등기부등본도 계약시점에 부동산에서 주셨을 거예요 이 물건의 주인은 누구인지 담보로 빌린 돈은 없는지 여부 등이죠.

등기부등본은 잔금일 아침에도 부동산에 들러서 열람해 보시거나. 직접 인터넷등기소에서 열람 가능합니다.(700원)

여기서 꼭 확인해야 할 것은 등기부등본에 있는 매도인의 주소가 현재 주소와 일치하는지 봐야 해요

매도인이 현재 살고 있다면 당연히 같을 텐데 만약 집주인은 다른 곳으로 주민등록을 이전했고 현재 전월세를 살고 있다면 주소가 다르겠죠?

그래서 필요한 것이 매도인의 주민등록 초본이에요 매도인으로 받을 서류에 명시되어 있듯 주민등록 초본은 매도인의 주소변경 이력이 모두 나와 있고 이 이력에 반드시 등기부등본상의 주소가 있어야 합니다.

만약 이중국적, 해외 거주 등의 이유로 등기부등본상의 주소가 초본에 나와 있지 않다면 꼭 그에 해당하는 보완 서류를 받아야 합니다. 아마 등기부등본에 등기되는 시점에 국내 전입신고 상태가 아닌 상황이라 주민등록 초본에는 그 이력이 없었을 거예요. 그런 케이스에는 외국인의 경우 국내 주소를 등록하게 되어 있는데 그때 등록한 주소가 등기부등본에 명시되어 있을 거예요 그래서 출입국사무소나 민원 24를 통해 매도인의 "국내거소신고사실증명"을 발급받고 등기부 등본에 있는 주소가 국내거소신고 사실증명에 명시되어 있는지 확인해야 합니다.

또한 이 케이스에는 부동산 양도신고확인서도 등기소에 함께 제출해야 합니다. 외국인이나 이중국적자의 경우 양도세 납부를 확실하게 해야 하기 때문에 바로 양도신고도 해야 합니다.

등기부등본은 등기소에 제출하는 서류는 아니고 이렇게 정보를 확인하는 데 사용합니다.

5. 가족관계 증명서

가족관계 증명서 단독명의 일 경우 등기소에 제출하지는 않습니다. 공동명의 때는 필요할 수 있겠지만 여기서는 다루지 않습니다.(경험이 없으므로)

단, 가족관계 증명서는 취득세 신고시점에 매매계약서, 주민등록등본과 함께 첨부합니다.

6. 토지대장등본 , 7 건축물대장등본

토지대장등본은 민원 24를 통해 "대지권등록부" 항목, 건축물대장등본은 "전유부포함" 으로 발급받으세요

2021/01/21 - [부동산] - 셀프등기 토지대장등본 (대지권등록부), 건축물대장등본(전유부포함) 인터넷 발급하기 (정부24)

8. 취득세 영수필 확인서

취득세는 잔금일 신고/납부가 가능합니다.

잔금 치르러 가기 전 미리 신고 후 잔금 후 등기소 가기 전에 납부, 그리고 영수필 확인서를 출력하셔도 좋고

잔금 후 모두 한 번에 하셔도 좋습니다.

물론 잔금 하러 가기 전에 모두 한 후 영수필 확인서를 받으셔도 되고요.

매 달 신용카드사마다 무이자 할부 행사가 있으니 필요하신 분은 확인하시고

신용카드는 지방세의 경우 특별한도로 올려줍니다. 이 때 취득세 신고한 후 나오는 납부번호를 신용카드사에 알려주면

최대한도 내에서 특별한도를 올려주니 당일 신고 - 카드사 통화(특별한도 증액) - 무이자 할부 납부 - 영수필 확인서 출력

이 순서로 준비하시면 됩니다.

상향 한도를 사전에 미리 확인하시는 게 좋아요

2021/01/27 - [부동산] - 셀프등기 위택스 취득세 신고하기

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9. 국민주택채권 매입 영수증

공시지가에 맞게 매입 후 발급번호를 소유권 이전등기신청서에 기록합니다. (제출 x)

셀프등기 국민주택채권 매입 방법 즉시 매도 하기 아파트(공동주택)공시지가 알아보기

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10. 등기신청 수수료 영수필 확인서

13,000원 (15,000원) 인터넷등기소에서 납부 후 영수증 첨부합니다.

당일 창구에서도 가능합니다.

셀프등기 등기수수료 전자 납부

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11. 정부 수입인지 영수증

매수하는 부동산의 금액에 맞춰 지정한 금액을 구매하셔야 합니다.

1천만원 초과 - 3천만원 이하 : 2만원

3천만원 초과 - 5천만원 이하 : 4만원

5천만원 초과 - 1억원 이하 : 7만원

1억 초과 - 10억 이하: 15만원

10억 초과 - : 35만원

셀프등기 전자수입인지 발급하기

셀프등기 전자수입인지 발급하기

 

11. 위임장

위임장은 매도인에게 권리를 위임받아 매수인 혼자 등기소에 방문하기 위해 필요합니다.

e-form을 이용해서 작성하셨다면 바로 위임장 출력이 가능합니다.

출력한 위임장에 매도인 인감도장을 날인하고 만약 2장으로 출력되었다면 간인도 꼭 하셔야 합니다.

그리고 수기로 작성할 경우나 출력한 내용이 틀렸을 경우를 대비해 공양식 2-3장에 미리 매도인 도장을 받아두시면 문제가 생겼을 때 어려움을 겪지 않을 수 있습니다.

 

아래 인터넷 등기소 양식 저장소에서 위임장 공양식을 받을 수 있습니다.

www.iros.go.kr/pos1/pfrontservlet?cmd=PCMS6GetBoardC&menuid=001005001&boardTypeID=4&category=자주쓰는신청양식

등기신청양식

 

이렇게 매수인의 서류가 모두 준비가 되었습니다.

매도인으로 부터 받을 서류는 다음 포스트에서 정리해볼게요

셀프등기 하는법③ - 서류준비하기 2 (매도자에게 받을 서류)

셀프등기 하는법③ - 서류준비하기 2 (매도자에게 받을 것)

아로구스 셀프등기 가이드 (소유권이전등기)

아로구스 셀프등기 가이드 (소유권이전등기)

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